Роль ипотеки как ключевого драйвера спроса постоянно растет. К концу 2022 года доля сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы увеличилась на 11 п.п. — до 72%. Не секрет, что получение ипотеки – очень ответственный шаг, связанный с определенными рисками, поэтому клиентам стоит обратить внимание на ряд нюансов. Эксперты «Метриум» рассказывают о самых важных проблемах, с которыми могут столкнуться заемщики.
В «неразрешенном» долге
Прежде чем брать ипотеку, необходимо выяснить, какую схему погашения предлагает банк: аннуитетную или дифференцированную. Каждый из них имеет свои особенности, и важно выяснить, что подходит именно вам.
Ипотека состоит из двух частей: основной долг (тело кредита) и плата за его использование. При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно перечисляет в банк одинаковую сумму. Такая стабильность является основным преимуществом этой схемы. Однако это не означает, что клиент погашает долг равномерно. Обычно банки распределяют платежи так, чтобы они сначала шли в счет процентов, а уж потом — основного долга. Поэтому, если через несколько лет вы решите погасить долг досрочно, значительно уменьшить переплату не получится.
При дифференцированных платежах сумма, которую вы должны ежемесячно отправлять в банк, постепенно уменьшается. Это связано с тем, что клиент платит проценты только за фактически использованные им средства. В начале вам придется переводить в банк очень большие суммы. Но итоговая переплата гораздо меньше, чем при аннуитете.
Если у вас достаточно хорошие финансовые возможности, выгоднее выбрать дифференцированную схему. Правда, только Газпромбанк и Россельхозбанк предлагают этот вид оплаты по стандартным или льготным ипотечным программам для всех клиентов. Однако некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты с дифференцированными выплатами, но утверждение такой «нестандартной выплаты» происходит в кредитных комитетах и только для самых важных клиентов.
Добровольно-обязательное страхование
При оформлении ипотеки каждый заемщик по закону обязан застраховать приобретаемое жилье. Это логичная мера, которая позволяет клиенту закрыть ипотеку в случаях, оговоренных в договоре, например, если квартира уничтожена в результате пожара. Тогда страховая компания возьмет на себя долговые обязательства.
Но закон не требует страхования жизни и здоровья при оформлении ипотеки. Однако многие кредитные организации навязывают такую услугу клиентам. Большинство банков в случае отказа от него повышают процентную ставку по ипотеке на 1-2%, а, например, Московский Кредитный Банк - на 3%. Кредиторы хотят быть уверены, что получат деньги, даже если резидент потеряет трудоспособность. Как правило, купить страховку гораздо дешевле, чем повышать цену.
Банки также часто вынуждают клиентов оформлять страхование имущества, которое защищает от потери прав собственности. Он позволяет вернуть деньги, если по каким-либо причинам суд признает сделку недействительной. Однако есть кредитные организации, которые готовы оформить ипотеку без дополнительных услуг: Росбанк, Газпромбанк, Синара, МТС Банк, АТБ и др.
Обратите внимание: Просто объяснили главные условия Дальневосточной ипотеки под 2%.
если вы считаете, что личное и имущественное страхование лишнее, вам следует обратиться в эти банки.Игра со ставками
Банки часто советуют заемщикам внести единовременный платеж для снижения процентной ставки при подаче заявки на ипотеку. Например, в Сбербанке минимальная сумма, которую можно перевести по скидке, составляет 1,6% от суммы кредита. В этом случае ставка снизится на 0,5 процентных пункта. Покупателям разрешается уменьшить его не более чем на 1,5%.
Этот вариант может показаться явно выигрышным. Однако, если вы планируете погасить кредит досрочно, вы, вероятно, наоборот, переплатите банку. Дело в том, что комиссия за понижение ставки не возвращается ни в коем случае. Для принятия взвешенного решения недостаточно произвести расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Желательно обратиться к кредитным брокерам, которые подробно изучат ваш случай и дадут профессиональную консультацию о том, стоит ли платить комиссию за скидку или нет.
Мнимое преимущество
Распространенным маркетинговым ходом банков является предложение снизить ставку, если клиент согласен на дополнительные услуги: телемедицину, юридическую консультацию, перечисление накопительной части пенсии в некоммерческий фонд, с которым сотрудничает кредитная организация и т.д.кредитная организация может на законных основаниях взимать деньги за эти опции, при этом не требуется включать информацию о них в общую стоимость кредита. Он включает только основную сумму, проценты и расходы по кредиту, в первую очередь страхование. Клиент должен узнать, сколько стоят предлагаемые услуги. Не исключено, что итоговая переплата с учетом будет выше даже при снижении ставки.
Кроме того, у многих банков есть услуга, позволяющая снизить процентную ставку по ипотеке на определенный срок. За это необходимо заплатить комиссию, которая зависит от начальной процентной ставки и срока кредита. Перед тем, как согласиться на активацию этой опции, нужно посчитать, в каком случае переплата будет меньше.
В тисках договора
Ипотечный договор определяет право покупателя владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной квартирой. Но банк имеет право вводить ограничения. Кредитная организация может потребовать от нее согласия на прописку других лиц в квартире, в том числе ближайших родственников, и даже на ремонтные работы, а также запретить сдачу жилья в аренду. На клиента, не выполняющего обязательства, банк налагает штрафы вплоть до обязательства досрочно погасить ипотеку. Все условия указаны в договоре. Если вас что-то не устраивает, необходимо обратиться в другой банк. Обычно кредитные организации используют эти условия для собственного страхования. Они не проверяют клиентов постоянно, но в случае возникновения проблем с обслуживанием долга любые нарушения станут еще одним поводом для требования досрочного погашения кредита или продажи квартиры заемщика.
«Чтобы избежать проблем при оформлении ипотеки, нужно внимательно изучить содержание и все особенности договора», — резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования «Метриум». - Это следует делать в тихой обстановке. Рекомендую заранее найти форму договора на сайте банка и выписать непонятные вам моменты, чтобы потом уточнить их у менеджера. Так вы будете в курсе всех тонкостей, и никакие условия в банке вас не удивят».
Ранее ЦБ объявил о риске ипотеки с кэшбэком.
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
Источник статьи: Роль ипотеки как ключевого драйвера спроса постоянно растет.