Многие собственники жилья предпочитают заключать краткосрочные договоры найма – обычно на срок до 11 месяцев, чтобы избежать дополнительных требований, предусмотренных законом для долгосрочной аренды (от года и более).

Например, долгосрочные договоры требуют обязательной регистрации в ЕГРН и предоставляют нанимателю преимущественное право на продление аренды (ст. 683 ГК РФ). Чтобы сохранить гибкость, владельцы часто добавляют в краткосрочные соглашения пункт об автоматическом продлении при отсутствии возражений сторон.

Однако в последнее время такая схема перестала гарантировать безопасность для арендодателя. Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 2 июня 2022 г. № 23-П разъяснил важные моменты:

- Если фактически аренда длится более года из-за регулярного продления краткосрочных договоров, отношения признаются долгосрочными – со всеми вытекающими последствиями для собственника.

- Внести в договор условие о возможности одностороннего расторжения (без суда) можно только при наличии вины нанимателя – например, в случае серьезной задолженности или грубых нарушений условий проживания.

Обратите внимание: В наступившем 2023 году взять потребительский кредит станет сложнее.

- Если оснований для расторжения нет, арендатор вправе обратиться в суд для защиты своих интересов и компенсации ущерба.

- Для долгосрочных договоров (более года) собственник, как правило, не может выселить арендаторов без судебного решения, поскольку Конституция РФ (ст. 40) гарантирует право на жилище и стабильность проживания арендатора.

Что это означает для собственника?

Если вы заключаете краткосрочный договор с возможностью пролонгации, при регулярном продлении он фактически становится долгосрочным, и вы теряете право на быстрое (внесудебное) выселение жильцов.

Единственным безопасным способом оформить аренду, чтобы сохранить возможность внесудебного расторжения, остаётся заключение новых краткосрочных договоров без условий о продлении.

Заключайте договоры найма сроком до одного года и не включайте в них условия об автоматическом продлении. Если аренду нужно продлить, оформляйте новый договор на новый срок.

Такой подход соответствует позиции Конституционного суда и поможет избежать сложностей с выселением недобросовестных нанимателей.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Больше интересных статей здесь: Деньги.

Источник статьи: С 2025 года выселить квартирантов стало сложнее, даже при краткосрочном договоре.